Beweissicherungen für Wohnungen, Häuser, Wohnanlagen, Straßen

Bauvorhaben: Musterstadt, Musterstraße

Sehr geehrte Frau Musterfrau!

Hier antwortet Ihnen Baugutachter Thomas Verweyen vom Sachverständigenbüro

IHR BAUGUTACHTERTEAM VERWEYEN UND PARTNER.

Ich bin seit 40 Jahren Baugutachter und Architekt. Meine Schwerpunkte innerhalb unseres Büros sind Beweissicherungen, Hauskaufberatungen und Abnahmen.

Hier mein Pauschal-Angebot, bitte wählen Sie, welche Positionen Sie beauftragen wollen:

POS.: 1.) X Gebäude nur von außen beweissichern, d.h.: Termin vor Ort + Fotodokumentation + schriftliche Mängelauflistung

a.) alle Außenanlagen: Straßenanteil, Bürgersteig, Hausumgriff in 5-Meter-Abstand

b.) alle Fassaden, auch die dem Bauprojekt abgewandten Seiten Gesamtkosten: 3 x 650,- € = 1.950,- € netto

POS.: 2.) X Gebäude nur von innen beweissichern, d.h.: Termin vor Ort + Fotodokumentation + schriftliche Mängelauflistung

a.) alle Räume von KG bis Dachboden,

b.) alle Böden, Decken und Wände + div. Auffälligkeiten Gesamtkosten: 3 x 850,- € = 2.550,- € netto

POS.: 1.)+2.) = 4.500,- € zuzüglich 855,- € MwSt. Sie erhalten alle Unterlagen:

a.) in Papierform in je einem Ordner pro Haus persönlich übergeben,

b.) je Haus digital mit einem USB Stick.

Terminvorschlag:

Dienstag, xx.xx.xx ab 10.00 Uhr + 2 Folgetage

Abgabe der kompletten Beweissicherung:

Freitag, den xx.xx.xx um 11.00 Uhr

Nachbegehung:

Termin nach Ihren Wünschen, Kosten: 60% der vorherigen Beauftragung.

Vorgehensweise:

Ihr Büro kündigt mein Kommen per Aushang und Anschreiben an. Sondertermine können Ihrerseits innerhalb der 3 Aufnahmetage vergeben werden. Ansonsten mögen sich die Eigentümer oder Mieter direkt an mich wenden für die Feinabsprache, bzw. ich melde mich telefonisch an.

Arbeitsweise:

Jeder Ersttermin wird von mir und meiner Frau sehr gewissenhaft vorgenommen: Meine Frau fertigt die Fotos vom Stativ mit Zoomeinstellung und Rissnummernkarten direkt neben dem Mangel. Ich fertige die Mangelaufnahme, die pro Riss 21 Rissmerkmale enthält zum Ankreuzen, damit nichts vergessen oder übersehen wird. Es wird im Nachgang farblich übersichtlich erkennbar unterschieden, wie aufwendig sich die Mangelbeseitigung gestaltet. So läßt sich leicht erkennen, in welchem baulichen Gesamtzustand sich z. B. eine Fassadenseite oder eine Wohnung vor den erschütterungsreichen Arbeiten befindet. Zur leichten Wiederauffindbarkeit der Mängel werden Skizzen vor Ort gefertigt mit Positionsangaben der Auffälligkeiten.

Die Fotodokumentation ist das Herzstück der Beweisaufnahme. Es werden folglich mehrere Fotos von einem Mangel gemacht, damit ein späterer Anspruch auf Wiederherstellung des vorherigen Zustands erfolgreich abgewehrt oder die Neuschadenentstehung fair entschädigt werden kann.

Alle Fotos erhalten Sie pro Haus in einer Mappe samt dazugehöriger schriftlicher Auswertung.

Mein Tip:

Informieren Sie die Eigentümer oder Mieter über die evtl. gewünschte zusätzliche Möglichkeit, dass Innenbegutachtungen direkt bei mir beauftragt werden können, zu deren Lasten (Preise siehe oben). Auf diese Weise teilen Sie sich die Gesamtkosten.

Zahlungswunsch:

1.) 50 % nach beendigter Beweisaufnahme vor Ort,

2.) Rest nach Fertigstellung und Abgabe aller Unterlagen innerhalb 1 Woche.

Leistungsbild der Beweissicherung:

  1. Vor Beginn der Bauarbeiten ist der Zustand der baulichen und sonstigen Anlagen (ggf. auch Pflanzungen) im Hinblick auf vorhandene Schäden zu erfassen und in einem Protokoll zu dokumentieren.
  2. Die Beschreibung der Schäden hat nach Lage, Art (z.B. Risse, Putzschäden, Feuchtigkeit) und Umfang so präzise zu erfolgen, dass im Rahmen einer Folgeaufnahme (auch nach längerer Zeit) ein zweifelsfreier Bezug zu vorangegangenen Aufnahmen herstellbar ist und sich Veränderungen eines Schadensbildes nachweisen lassen. Am besten läßt sich das mit Skizzen oder/und Positionsangaben im Lageplan darstellen.
  3. Der Name des jeweiligen Wohnungsinhabers und die Nutzungsart der einzelnen Räume wird Im Protokoll vermerkt.
  4. Anzugeben sind Alter (evtl. Schätzung) des Bauwerks und wann die letzte Renovierung stattgefunden hat.
  5. Das Datum der örtlichen Aufnahme und der Name des aufnehmenden Diplom-Ingenieurs, wird mitangeben.
  6. Von allen markanten Schäden oder sonstigen Besonderheiten werden Farbfotografien angefertigt, wobei unverwechselbare Nummernschilder mit Fotomaßstab in die Aufnahme miteinbezogen werden.
  7. Bei Gebäuden werden von allen aufzunehmenden Geschossen Grundrissskizzen gefertigt, aus denen die Lage der einzelnen im Protokoll beschriebenen Räume zweifelsfrei hervorgeht.
  8. Von allen Außenwänden werden Übersichtsfotos gefertigt, auf denen auch die Trennfugen zu den Nachbargebäuden zu erkennen sind. Die Fotos geben den farblichen Zustand der Fassaden möglichst originalgetreu wieder.
  9. Schäden an Fassaden werden mittels Fassadenskizzen möglichst lagegenau dokumentiert.
  10. Sofern die aufzunehmenden Bauteile nicht vollständig einsehbar sind, wird der Grad der Verstellung (z.B. durch einen Schrank) näherungsweise angegeben.
  11. Es wird die Gängigkeit von Türen und Fenstern geprüft und protokolliert .
  12. Bei Fenstern, Schaufenstern, Vitrinen etc. werden neben dem Zustand der Rahmen auch evtl. Beschädigungen der Glasflächen (Sprünge, Abplatzungen, Verätzungen, Kratzer, Kondenswasserbildung bei Isolierverglasung) mitangegeben.
  13. Fliesenbeläge werden vollflächig mit dem Fliesenhammer auf evtl. Hohllagen geprüft, ggf. wird der genaue Umfang der Hohllagen bestimmt und zu dokumentiert.
  14. Bei Holzfußböden wird neben der Feststellung evtl. Beschädigungen geprüft, ob und ggf. in welchem Ausmaß sie beim Betreten nachgeben oder knarren.
  15. Bei unterirdischen Räumen (Keller, Tiefgaragen) wird insbesondere auf evtl. Feuchtigkeitsspuren geachtet.
  16. Soweit Dächer und Kamine nicht vom jeweiligen zu untersuchenden Gebäude aus geprüft werden können, wird deren Zustand mittels Zoomobjektiv mit 80-facher Vergrößerung aus der nächstgelegenen begehbaren Position beurteilt und dokumentiert.
  17. Von Außenanlagen werden Übersichtsfotos gefertigt.
  18. Offenkundige Beschädigungen und Erkrankungen von Bäumen und Sträuchern werden dokumentiert und fotografisch festgehalten.
  19. Einbauten (z. B. Einstiegsschächte zu Tankanlagen) sowie andere bauliche Gestaltungselemente (z.B. Brunnen, Schächte) werden in die Aufnahme miteinbezogen.
  20. Bei öffentl. (und auch privaten) Verkehrsflächen werden die Ebenheit, Geschlossenheit und Abbrüche von Randsteinen sowie Geh- und Fahrbahnflächen nach Augenschein beurteilt.
  21. Plattenbeläge, Bordsteine, Schachtabdeckungen, Beleuchtungs- und Lichtsignalanlagen sowie Verkehrszeichen werden in die Aufnahmen integriert.

Allgemeine Hinweise zur Beweissicherung:

Pflichten des Auftragnehmers (AN)

  1. Die örtlichen Aufnahmen werden termingerecht ausgeführt.
  2. Die Grundstückseigentümer bzw. deren Bevollmächtigte, werden rechtzeitig über die geplanten Begehungen zu informiert
  3. Falls Räumlichkeiten auch nach einem zweiten Begehungsversuch nicht betreten werden können, wird der Grundstückseigentümer hierüber schriftlich informiert und ihm einen dritten und letzten Termin vorgeschlagen.
  4. Der Auftraggeber erhält eine Kopie des Schreibens zugeleitet.
  5. Schlägt auch der dritte Versuch fehl, wird das Verfahren für diese Räumlichkeiten eingestellt.
  6. Auf Terminwünsche der Eigentümer / Mieter, auch außerhalb der regulären Arbeitszeit wird eingegangen.
  7. Falls erforderlich, wird der Termin auf die Abendstunden, werktags zwischen 17:00 Uhr und 20:30 Uhr gelegt.
  8. Weigert sich ein Grundstückseigentümer, die Beweissicherung im erforderlichen Umfang durchführen zu lassen, wird der AG unverzüglich verständigt. Dieser entscheidet dann, wie weiter verfahren wird.
  9. Generell erhält der Auftraggeber täglich nach Arbeitsende eine Mitteilung per Email zugeleitet, die den Ausführungsstand der Beweisführung darstellt und jedwelche Auffälligkeiten miteinbezieht.
  10. Bei Innenbegutachtungen hat es sich als vorteilhaft herausgestellt, vorab den Eigentümer des Objekts zu bitten, die Aufnahme zu begleiten. Dort erfahrene Zusatzinformationen werden protokolliert.

Aufgaben des Auftraggebers:

  1. Der AG stellt dem AN die zur Kalkulation erforderlichen Unterlagen (maßstäblicher Lageplan, Angaben über die Zahl der aufzunehmenden Objekte, evtl. Grundrisspläne) zur Verfügung.
  2. Der Auftraggeber entscheidet, ob die Gebäude nur von außen oder auch von Innen aufgenommen werden.
  3. Der AG verständigt die Grundstückseigentümer durch ein allgemeines Rundschreiben über die geplante Durchführung der Beweissicherung.
  4. Die Terminierung der Begehungen obliegt dem AN.
  5. Der AG entscheidet, ob er an die Eigentümer auf deren Wunsch Kopien der Beweissicherung vergibt.

Musterbeispiel für Angebote im Bereich Beweissicherungen

Sehr geehrte Frau Musterfrau!

Gestern war ich in der Musterstraße und habe mir die Situation samt Umgriff genau angesehen.
In der direkten Nachbarschaft nach Norden und Osten wird gebaut. Das nördliche Bauobjekt hat die Rohbauphase bereits überschritten, das östliche BV befindet sich in der Gründungsphase. Diese beiden Objekte fallen für Beweissicherungszwecke aus. Was verbleibt für die Beweissicherung?

Es sind folgende Objekte:

  1. auf dem westlich angrenzenden Flurstück 256/19 Hausnummer: Muster-Straße 16 mit 5 Wohnungen,
  2. auf dem weiter nörlich liegendem Flurstück 256/22 Hausnummer: Muster-Straße 18 mit 7 Wohnungen,
  3. die entlang der Muster-Straße verlaufende Friedhofsmauer (starke Neigung!) auf einer Länge von bis zu 30 m,
  4. der nördliche Flügel des Gruftgebäudes bis zum Mittelbau.
  5. Straßenzustand Muster-Straße komplett sichern mit Aufnahmesichtung in 5 m-Abständen,
  6. Baumzustand feststellen (ob frei von Beschädigungen, Baumlage, Erscheinungsbild, Neigung, Baumumfeld)

Bitte entscheiden Sie, welche Objekte Sie zur Beweissicherung beauftragen wollen. Bei einer Komplettbeauftragung werden die beiden Straßenbeweissicherungen (Punkt 6 + 7) kostenlos ausgeführt.

Mein Angebot lautet wie folgt:
Zu 1.) und 2.):
A.) Je Haus 1.000,- € netto für die beweissichernde Vor-Ort-Zustandsfeststellung von innen und außen aller vorhandenen Schäden, Auffälligkeiten und baulichen Mängel. Im Preis ist eine Mängellast von bis zu 10 Einzelmängel pro Wohnung (für innen und außen) integriert. Das müßte bei dem guten Gesamtzustand ausreichen. Jeder weitere Mangel wird mit 18,- € netto zusätzlich berechnet.
B.) Die Fotodokumentation erfolgt mit zahlreichen Fotos, integriert ist eine schriftliche perfekt übersichtliche Aufbereitung der Mängel. Die Besonderheit: Jeder Mangel wird mit seinen eigenen Schätzkosten zur Wiederherstellung in den einwandfreien Zustand ausgewiesen. Das erleichtert später wesentlich die Abwehr bzw. den fairen Entschädigungsanspruch bei Veränderungen und Neuschäden festzustellen. Jedes Objekt erhält eine ausführliche Beschreibung des allgemeinen Bauzustands mit evtl. Hinweisen auf optisch erkennbare gravierende Sachmängel.
Diese Leistung kostet insgesamt inklusive aller Nebenkosten nochmal den gleichen Preis wie bei der Schadensaufnahme.
C.) Komplette Nachbegehungen kosten in der Regel 60% der Kosten der Erstbegehung, oder sie werden wohnungsweise gesondert angeboten.

Zu 3.) Der Neigungswinkel der Friedhofswand ist beträchtlich und verändert sich ständig. Er muß jeweils pro Meter gemessen werden. Die Begutachtung geschieht nur von der Straßenseite aus und ist völlig zerstörungsfrei.
A.) Vor-Ort-Aufnahme bei 25 Meter Gesamtlänge pauschal 850,- € netto
B.) Fotodokumentation mit intergrierter, erläuternder, übersichtlicher Zustands-Darstellung 850,- € netto

Zu 4.) Der Gebaudezustand des nördlichen Gruftflügels ist von der Friedhofseite in perfekt-saniertem Zustand. Zur Straßenseite ist eine erhebliche Mängellast in Sockel- und Kellerabgangsbereich erkennbar. Das Gebäude sollte jedoch von beiden Seiten intensiv begutachtet werden, da es den entstehenden Erschütterungen beim Spunden erheblich anfällig ausgesetzt ist, wegen seiner Nähe zur Baustelle. Eine Innenbegutachtung möchte ich Ihnen im Gruftbereich deshalb auch sehr empfehlen, falls möglich.
A.) Sehr intensive Außenbegutachtung von beiden Seiten: 1.000,- €, inkludiert sind 100 Mängel, jeder weitere 18,- € netto zusätzlich.
B.) gleicher Preis wie vor für die Fotodokumentation mit ausführlichen Begleittext und Kostenschätzung.
C.) Die Innenbegutachtung der Kellerräume (inklusive der Gruften) 500,- € netto
D.) Gleicher Preis für die Fotodokumentation

Zu 5.) und 6.) Straßenbeweissicherungen:
A.) Pro Straße Vor-Ort-Aufnahme (jeweils 3 Fotos alle 5 Meter: geradeaus, nach links und nach rechts, nachfolziehbar fotografiert mit jeweiligem Meterstand auf Abrollmeßgerät) 500,- € netto
B.) Pro Straße Fotodokumentation 500,- € netto
7.) Der aktuelle Baumzustand ist im gesamten Hausumgriff sehr wichtig: Die meisten Anwohnerbeschwerden behindern hier den Baubetrieb empfindlichst. Deshalb sind die Baumstämme zu schützen. Und zwar zerstörungsfrei. Mit einer Vorher-Beweissicherung kann man durch Unternehmen zugefügte Beschädigungen beim Anbringen von Schutzmaßnahmen perfekt nachweisen und dem Verursacher anrechnen.
Jeder Baum wird einzeln begutachtet und dokumentarisch erfaßt.
A.) Vor-Ort-Aufnahme pro Baum: 60,- € netto,
B.) beweissichernde Dokumentation: 60,- € netto zusätzlich.

Bitte lassen Sie die Beweissicherung noch in diesem Jahr ausführen, unbedingt jedoch vor jeglicher Veränderungsmaßnahme am Baugrundstück. Ich hätte die Zeit dazu.
Die Benachrichtigung der jeweiligen Eigentümer ist dabei Ihre Sache. Ansonsten stellen Sie bitte den Kontakt zu den Hausverwaltungen her, damit wir die Telefonnummern der Bewohner erhalten , um die Begutachtungs-Termine abzustimmen.
Das Aushängeblatt an den Haustüren erstellen Sie bitte selbst. Ich habe Ihnen dazu ein Muster von unseren letzten Beweissicherung eingestellt, was zugleich als Referenznachweis dient.
Kurz zu mir:
Meine Frau und ich machen Beweissicherungen immer gemeinsam. 4 Augen sehen eben vor Ort mehr als 2 noch so achtsame Augenpaare. Großen Wert legen wir auf eine sehr übersichtliche Dokumentation in Papierform. Alles wird übersichtlich in Aktenordnern zusammengestellt und in mehreren Archivkartons abgeliefert.
Alles zusammen wird eingescannt und per Email an Sie weiterversendet.

Alle Preise sind Nettoangaben, es kommen die 19% MwSt noch hinzu.
Die Mängelzahlen sind in den Preisen integriert. Beachten Sie die Mängellastgrenzen und die evtl. entstehenden Mehrkosten.
Diese Verrechnungsart entspricht unserem Antrieb, den Bauherrn von möglichst allen Entschädigungsansprüchen fernzuhalten.
Das gelingt aber nur, wenn wirklich jeder Mangel nachweislich erfaßt wird, denn jeder versehentlich übersehener Bestandsmangel wird dem Bauherrn von der Anwohnerschaft gnadenlos bei der Nachbegehung als Neumangel zugeordnet. Das gilt es unbedingt zu verhindern. Schenken Sie meiner Frau und mir Ihr von uns sehr geschätztes Vertrauen, wir werden es Ihnen bestätigen mit unserer konsequenter Achtsamkeit auf Genauigkeit.

Abschnittsbezogen möchte ich die Rechnungen nach der jeweils fertiggestellten Leistung stellen, mit der Bitte um Sofortüberweisungen. Die Leistungen gelten als fertiggestellt, wenn Sie Ihnen per Email zugesendet und kartonweise im Büro persönlich übergeben und erläutert wurden.

Herzliche Grüße,
Ihr Baugutachterteam Ingrid und Thomas Verweyen

Wenn Sie uns näher kennenlernen wollen, besuchen Sie unsere Internetseite: baugutachter.archi
Hier erhalten Sie einen umfangreichen Nachweis meiner beruflichen Tätigkeit und meiner besonderen Beziehung zum Muster-Park.

Fassaden-Beweissicherung Nr.: 01

Fassaden-Beweissicherung Nr.: 02

Fassaden-Beweissicherung Nr.: 03

Fassaden-Beweissicherung Nr.: 04

Beweissicherungen unterliegen nicht immer gleichen Voraussetzugen in der Arbeitsintensität.
Ich stelle Ihnen hier verschiedene Möglichkeiten vor, wie der vorgefundene Schaden dokumentiert werden kann:

Referenzen und zufriedene Kunden

Die Arbeit mit Herrn Verweyen war sehr angenehm. Die Beweissicherungs- und die Nachbegehungsgutachten, mit denen wir Herrn Verweyen für unser Denkmalschutzobjekt beauftragt haben, wurden sogar von dem Sachverständigungsbüro der Gegenseite gelobt. Man sehe selten so ausführliche und detailreiche Gutachten heutzutage. Positiv hervorzuheben ist, dass Herr Verweyen immer ein offenes Ohr und Ratschlag für seine Auftraggeber hat. Durchaus empfehlenswert!
L. Christl

10.06.21, * Zur Wahrung der Vertraulichkeit wurden Namen leicht verändert und rechtlich geschützte Informationen entfernt.