Denkmalschutzberatung mit Sanierungsanleitung

Sehr geehrte Frau Musterfrau,
sehr geehrter Herr Mustermann!

Hier antwortet Ihnen Thomas Verweyen, Baugutachter und Architekt im Sachverständigenbüro
IHR BAUGUTACHTERTEAM VERWEYEN UND PARTNER.

Ihre Anfrage weckt mein besonderes Interesse, da ich in meiner Architektentätigkeit 8 denkmalgeschützte Objekte vor dem endgültigen Verfall gerettet habe und von der Regierung von Oberbayern dafür die Denkmalschutzmedaille erhielt. Die dabei gewonnenen Erfahrungen baulicher, wie auch finanzieller Art, setze ich hier sehr gerne ein.

Das was Sie in erster Linie interessiert ist laut Ihrer ausführlichen Anfrage eine Bausubstanzeinschätzung, die sich am ausdrucksstärksten darstellen lässt mit der Aufwandsberechnung zur Wiederherstellung der Gebrauchsfähigkeit. Genau diese instrumentengestützte Untersuchung führe ich bei meinen Gutachten an Objekten vor Ort durch und erstelle somit über die Mängelfeststellung exakte Schätzkostenaufstellungen für alle sanierungstechnisch benötigten Gewerke.

Wichtig ist für mich zu wissen, welche Art der Nutzung Sie beabsichtigen den Gebäuden zuzuführen (Wohn-, Wirtschafts-, Aufenthalts-, Abstell- oder Technikräume). Ein gewisses Nutzungskonzept wird sicherlich Auslöser für Ihr Kaufinteresse sein. Ich frage das aus dem Grunde, weil es benutzungsbedingte Unterschiede im Ausbaukomfort gibt. Deshalb interessieren mich Ihre Ausbaupläne sehr.

Als Kulturdenkmal steht Ihr Objekt unter Denkmalschutz / Ensembleschutz und unterliegt somit Ihrer örtlichen Unteren Denkmalschutzbehörde, die muss vor Ausführungsbeginn befragt werden, damit Sie die enorm günstigen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nicht verlieren.

Vermutlich wissen Sie das alles schon, jedoch ist es mir wichtig, dies zu erwähnen, da die Denkmalschützer von einem extremen Bautenschutz ausgehen, der schon manches Mal meine Träume platzen ließ. Das ist nicht als Kritik an dieser Behörde zu verstehen, deren Interesse einzig und allein daran liegt, ein authentisches Gebäude entstehen zu lassen und einer tragfähigen Nutzung zuzuführen.

Weniger bekannt sind die viel effektiveren Zuschüsse aus der Städtebauförderung, die unter gewissen Voraussetzungen bis zu 40 % der Herstellungskosten sofort (!) ersetzen. Ich hatte selber einmal das Glück, ein derartiges Anwesen („Hofwirth zur Post“ in Marquartstein, Chiemgau) zu erwerben, zu sanieren und auch entsprechend intensiv gefördert zu bekommen. Es ist also für Sie auch wichtig zu erfahren, welche Bedeutung für Ihren Ort Ihr Denkmal hat, damit Sie die entsprechende Unterstützung seitens Ihres Bürgermeisters als Fürsprecher beim Landratsamt und Ihrer Bezirksregierung erhalten. Bitte wischen Sie das nicht einfach vom Tisch: Es sind hier Chancen möglich, deren Nutzen Sie dringend bedürfen. Überall im Objekt lauern Kosten auf Sie, sobald Bauteilöffnungen vorgenommen werden, zwingt Sie die über die Jahre schadhaft gewordene Substanz zu Kosten, an die Sie nie gedacht hätten…

Das ist zugleich der passende Moment, meine Honorar-Kosten zu erwähnen:

Bei meiner Gutachtertätigkeit kommen Kunden mit unterschiedlichen Ansprüchen auf mich zu. Der Eine möchte eine Grobkosteneinschätzung der auf ihn zukommenden Gesamtkosten, der Andere möchte es schon gerne detaillierter wissen, warum und wie es zu den genannten Kosten kommt. Jeder der Kunden hat die Wahl, das zu beauftragen, was ihm am meisten nutzt. Dazu muss der Kunde genau wissen, was er zu erwarten hat. Dies möchte ich hier sicherstellen:

Pos. 1.00: Die Grobkosteneinschätzung soll einen ungefähren Kostenrahmen vorgeben.

Pos. 1.01: Dazu reicht 1 Tag im Objekt (= 1.000,- € zuzüglich 190,- € MwSt), um alle Geschosse eines oder mehrerer Gebäudeteile anzuschauen inklusive Fassaden. Ebenso nehme ich die Kundenvorstellungen für die spätere Gebäudenutzung auf. An diesem Termin werden keine Mängelkarten benutzt und auch keine Fotos gemacht.

Pos. 1.02: Im Büro bediene ich mich eines vorgefertigten 13-seitigen Protokolls, das ich selbst über die Jahre meiner Gutachtertätigkeit immer wieder erweitert habe. Das Protokoll ist sehr ausführlich und enthält alle in Frage kommenden Themen, die bei einem Sanierungsvorhaben anfallen.
Für dieses Protokoll berechne ich zusätzlich 2 Tage Büroarbeit (2 x 850,- € zuzüglich 161,50 € MwSt).

Pos. 1.03: Das Gesamthonorar beträgt für die Positionen 1.01 + 1.02:
2.700,- € zuzüglich 513,- € MwSt.

Pos. 1.04: Zahlungsweise: Es wird keine Abschlagszahlung erhoben. Die Rechnung wird zusammen mit der Protokollübergabe per E-Mail an Sie gesendet. Ich bitte um Sofort-Überweisung des Rechnungsbetrages, da alle Leistungen bis zu diesem Zeitpunkt vollständig erbracht wurden.

Pos. 1.04: Was nutzt Ihnen die Grobkosteneinschätzung?

1. Sie erfahren innerhalb einer Woche die Grobschätzkosten.
2. Bei einem Kauf können Sie damit Ihr Risiko ungefähr einschätzen.
3. Sie erfahren schätzungsweise den tatsächlichen Immobilienwert.
4. Diese Vorgehensweise gestattet Ihnen, die grobschätzungsweisen Wiederherstellungskosten für eine heutzutage übliche Immobilien-Gebrauchsfähigkeit zu erfahren. Das hier noch viele Risiken enthalten sind, ist verständlich.

Pos. 2.00: Die Beweissicherung hat den Anspruch, Unsicherheiten der Grobschätzungsweise zu vermeiden. Sie und alle am Gelingen Beteiligten erfahren sehr genau, wie der Mangel entlarvt wurde und wie er zu beseitigen ist, samt der dazu notwendigen ziemlich genauen Schätzkosten. Das macht nur Sinn, wenn kein Mangel übersehen bzw. selektiert wird.

Pos. 2.01: Der Mängelbegriff wird wie folgt definiert:

RSAF (= Riss+Schaden+Auffälligkeit+Feuchte)

Pos. 2.02: Die Beweissicherung ist eine sehr genaue Auseinandersetzung mit dem Objekt und seiner Mängellast. Ziel ist es, nicht nur den Mangel zu erfassen, sondern auch seine wichtige Ursache aufzuspüren. Mit dem Ursachenwissen und meiner Erfahrung bei der Sanierungsvorgehensweise, lassen sich (im schriftlichen Gutachten, siehe Pos. 2.04) die notwendigen Sanierungskosten viel zutreffender nachweisen. Der beweissichernde Faktor wird hier erreicht durch:

1. vor Ort verbleibenden Mängelkarten mit durchlaufender Nummerierung,
2. durch Fotoaufnahmen von jedem einzelnen Mangel (soweit er ohne Bauteilöffnungen erkennbar ist),
3. Fotos von allen Vor-Ort-Messungen,
4. Foto vom Eintrag der genauen Mangelposition im Plan zur Wiederauffindbarkeit,
5. Evtl. weitere Fotos, die den tatsächlich entstandenen Mangelumfang näher erläutern.

Pos. 2.03: Die Honorarkosten richten sich bei der beweissichernden Vor-Ort-Aufnahme nach dem Aufwand vor Ort. Um das verständlicher darzustellen, biete ich Ihnen an, den Tagestermin im Gebäude mit 1.000,- € zuzüglich 190,- € MwSt zu berechnen. In diesem Preis sind 50 Mängel pro Tag zu Grunde gelegt. Jeder weitere Mangel kostet 15,- € zuzüglich 2,85 € MwSt.
Im Preis sind die Fahr-, Übernachtungs- und Verpflegungskosten enthalten. Mängelmindermengen rechtfertigen nicht zum Preisabzug.
Für Ihr mir bisher noch unbekanntes Begutachtungsobjekt können 2 oder 3 Tage ausreichen, in sehr seltenen Fällen mehr Tage.
Ein Begutachtungstag beginnt um 09:00 Uhr bis 12:00 Uhr. Nach einstündiger Pause geht es weiter von 13:00 Uhr bis 16:00. Eine 1-stündige Schlussbesprechung vor Ort ist erst am letzten Beweissicherungstag sinnvoll, wenn der Gesamtüberblick gegeben ist.

Pos. 2.04: Die schrifliche, beweissichernde Gutachtenerstellung der Begutachtungstage wird vollständig in Papierform aufgenommen. Zusätzlich wird jede notwendige Mangelbeseitigungsmaßnahme erläutert und im Büro berechnet. Die nachweisliche Feststellung der Wiederherstellungskosten in den mangelfreien Zustand sind hier nachvollziehbares und gut verständliches Ziel. Das erfordert manches Mal zusätzliches Informationsmaterial, zum besseren Verständnis auch Handskizzen und Fotos aus meinem Fundus von realisierten Mängelbeseitigungen. Jede einzelne Mangelseite ist abgestempelt, mit Datum der Mangelaufnahme und meiner Unterschrift versehen. Das Gutachten wird komplettiert durch die finale Zusammenfassung aller Mängelkosten. Darin sind die pauschalen Materialkosten, der organisatorische Aufwand der Verantwortlichen, die Teuerungsrate, der Inflationsausgleich und die Mehrwertsteuer unter anderem berücksichtigt.
Meist entstehen bei Gutachten größeren Aufwands mehrere Aktenordner, die einen raschen und übersichtlichen Zugriff auf das gewünschte Thema erlauben. Ordnerweise wird ein Link zum Herunterladen erstellt und Ihnen 1 Tag vor der persönlichen Ordner-Übergabe in Archivkartons zugesendet.

Pos. 2.05: Die schriftliche Ausarbeitung der Beweissicherung kostet zusätzlich 1,5 mal so viel, wie die gesamte Vor-Ort-Beweissicherung, inklusive der Mehrmängelkosten.

Pos. 2.06: Zahlungsweise: Nach Erledigung der Begutachtungstage wird um eine Abschlagszahlung (auf Anfrage) gebeten. Der verbleibende Rest wird mit der Endabrechnung abgerechnet. Mindermängel berechtigen nicht zum Preisabzug.

Was nutzt Ihnen die Beweissicherung?

1. Sie erfahren recht genaue Kosten, da die Ursachen erkannt werden.
2. Ebenso erfahren Sie, was genau gemacht werden muß, um den Mangel zu beseitigen.
3. Die Beweissicherung ist eine sehr gute Sanierungsanleitung für die Handwerkerschaft.
4. Es werden auch Alternativen aufgezeigt.
5. Es gilt der Grundsatz „kostengünstiges, aber auch dauerhaft-wirksames“ zu empfehlen.
6. „Geschönte“ Mängelerfassungen nutzen Ihnen gar nichts. Seriöse Beweissicherungen nennen Ihnen „ungeschminkte“ Kosten, (auch geschossübergreifend), um Sie vertraut zumachen, auf was Sie sich einlassen.
7. Es bleibt nicht aus, dass Sie noch jede Menge Überraschungen (z.B gerade im Denkmalschutzobjekt) erleben werden.
8. Sinn meiner Arbeit ist, Ihre Perspektive auf den Sanierungsvorgang zu erweitern, um zum Beispiel zeitlich abgesetzte Bauabschnitte festzulegen. Damit müssen Sie nicht alles auf einmal stemmen.
9. Banken und Behörden sind von Beweissicherungen beeindruckt, wegen der detaillierten Auseinandersetzung mit jedem Einzelfall.
10. Beweissicherungen sind eine perfekte Grundlage, gerade dann, wenn man an Weiterverkauf denkt. Sie legen damit Objektmängel freiwillig offen und vermeiden die Verkaufspreisrückabwicklung wegen ungerechtfertigt unterstellten „versteckten Mängeln“.
11. Mittels der Beweissicherung und deren Nachvollzug gelingt bei Wohnungseigentumsanlagen im Altbau mit oder ohne Denkmalschutz die überzeugende Verkaufspreisfindung.

Herzliche Grüße, Ihr Baugutachter Thomas Verweyen