Qualitätssichernde Baubegleitung

Sehr geehrte Damen und Herren!

Vielen Dank für Ihre Anfrage!
Hier antwortet Ihnen Baugutachter und Architekt Thomas Verweyen vom Sachverständigenbüro
„IHR BAUGUTACHTERTEAM VERWEYEN UND PARTNER“.

Hier schicke ich Ihnen mein allgemeines Angebot zur qualitätssichernden Baubegleitung.
Vermutlich brauchen Sie insgesamt 4 Begutachtungstermine + 1 Endabnahmetermin:
4 x Begutachtung des Leistungsstands (1. Keller, 2. Rohbau, 3. Installationen, 4. Dämmung im Dach) +
1 x Endabnahme (Komplettprüfung des gesamten Hauses beim Übergabetermin)

Sie möchten ein Angebot für Ihr Neubau-Reihenhaus in Bayern für die qualitätssichernde Baubegleitungen haben. Sehr gerne komme ich dem nach.
Ich bin seit 40 Jahren Architekt und Baugutachter. Baubegleitungen gehören seit je her zu meinem Aufgabenbereich.

Für jeden Begutachtungstermin gilt: Ich werde mir Zeit lassen, um alles zu Ihrer Zufriedenheit zu prüfen. Jeder Termin ist ein Ganztagstermin und wird erst dann beendet, wenn alles besprochen wurde und Sie mir Ihre Zufriedenheit signalisieren. An diesem Tag gibt es für mich keinen Folgetermin, wie so oft bei meinen Kollegen. Ich habe also ausreichende Zeitreserven für Sie vorgesehen, z.B. auch für eine Nachbesprechung.
Jeder Einzeltermin ist immer zeitlich unbegrenzt. Mir ist es nur wichtig, an jedem Termin alles immer wieder erneut zu überprüfen, um stets festzustellen, dass auf meine Kritik vom Vortermin auch eingegangen wurde. Ich stehe Ihnen also ohne Termindruck zur Verfügung.

Wieviele Termine notwendig werden bestimmen Sie, der Baufortschritt und ein auch für den Laien rasch erkennbarer Verdacht auf evtl. unfachmännische Ausführungen. Es wird also immer dann geprüft, wenn Sie mich jeweils beauftragen. Dazu halten Sie Ihre Baustelle im Auge. Ich sage Ihnen bei jedem Termin Bescheid, wann ich wieder kommen sollte. Zum Beispiel sollte der erste Termin dann stattfinden, wenn der Keller erstellt wurde, d. h. exakt dann, wenn ich den schwarzen Außendichtungsanstrich oder die Dämmung der Kellerwände prüfen kann.

Meine Honorare:
Alle Termine werden nach Zusendung des Mängelprotokolls abgerechnet mit der Bitte um Sofortüberweisung gegen Rechnung.
Der Endabnahmetermin ganz zum Schluß der Bauzeit ist ein Tagestermin zu 850,- € + sehr ausführliches schriftliches Mängelgutachten zu 500,- € = 1.350,- € zuzüglich 256,50 € MwSt. 100 Mängel sind im Preis inkludiert, ab dem 101. Mangel werden 20,- € zuzüglich 3,80 € MwSt zusätzlich erhoben.

Die Einzelabnahme-Termine kosten je 650,- € + Mängelprotokoll zu 450,- € = 1100,- € zuzüglich 209,– € MwSt. 30 Mängel sind bei der Einzelabnahme inkludiert. Ab dem 31. Mangel werden 20,- € zuzüglich 3,80 € MwSt zusätzlich erhoben.

Die anschließenden Mängelprotokolle werden im Büro für Sie erstellt nach Fotos von der Baustelle, die ich von den Mängeln am Termin beweissichernd mache. Jedes Mängelprotokoll beinhaltet ausführlichen Text und viele Fotos.
Mit jedem Termin, sei es die Einzelabnahme oder die Endabnahme prüfe ich nicht nur Bauschäden, Fehler bei der Auausführung und allgemeine Auffälligkeiten, sondern auch die Sicherheit und Verstöße gegen die Bauregeln auf der Baustelle. Darunter fallen auch Beschädigungen im Umfeld Ihrer Baustelle, für die man versuchen wird, Sie verantwortlich zu machen. Dass sowas nicht geschieht, erstelle ich immer beweissichernde Zustandsberichte, um den dafür Verantwortlichen leicht zu ermitteln. Dabei ist der Zustand von Nachbargrenzen von besonderem Interesse.

Das Mängelprotokoll baut sich so auf:
1: Jeder Mangel wird von mir mittels einer fortlaufenden unübersehbaren Mangelkarte (zerstörungsfrei) vor Ort markiert.
2: Diese Mangelkarte verbleibt am Objekt und darf nur von Ihnen selbst entfernt werden, nachdem Sie die Mangelbeseitigung für gut befunden haben. Ansonsten verbleibt die Mangelkarte an ihrer Stelle, bis Sie (oder ich) die Wiederholung der Mangelbeseitigung erneut geprüft haben und den Mangel für beseitigt erklären.
3: In meinem Protokoll ist eine Abhakzeile vorgesehen, die Sie 2 x aktualisieren können, um den aktuellen Mängelbeseitigungsstand Ihrem Bauträger zur Einnerung sehr einfach mitzuteilen.
4: Ebenso ist in jedem meiner meinem Mängelprotokolle eine Zeile vorgesehen, die Ihnen für jeden einzelnen Mangel die Beseitigungs-Schätzkosten benennt. Im Falle einer anwaltlichen Auseinandersetzung läßt sich so der Streitwert aller Mängel zügig ermitteln.
5: Laut geltender Gesetzeslage ist es gestattet die Gesamtkosten der Mängelbeseitigung zu verdoppeln: Dies nennt man den Druckzuschlag, der den Bauträger zwingen soll seiner Mangelbeseitigungspflicht nachzukommen. Auch das wird im Mängelprotokoll deutlich ausgewiesen.

So hebe ich mich ab von meinen Mitbewerbern:

1: In jedem Mängelprotokoll erlaube ich mir auch zu loben, wenn ich Positives feststelle, das motiviert alle am Bau beteiligte.
2: Ebenso gebe ich vorausschauend Anregungen, wie etwas besser und mangelfrei gemacht werden kann, um immer wiederkehrende Mängel an Ihrem Bau von Anfang an zu verhindern. Ich bin als Sachverständiger nicht nur dafür da, Mängel zu rügen! An den Terminen weise ich den Bauleiter auf typische Fehlerquellen hin und mache Vorschläge, wie er problemfreier bauen kann. Ich teile ihm auch neuartige Produktalternativen mit, die sich inzwischen bewährt haben und zur Schadensfreiheit wesentlich beitragen. Denn eines können wir alle am Bau nicht brauchen: mangelnde Qualität und darüber verärgerte Bauherrenschaft!
3: Auch erlaube ich mir, Ihnen auf der Baustelle Tips zu geben, wie man die Architektur des Baus oder die technische Infrastruktur verändern kann, um die Funktion zu erhöhen und Energie zu sparen.
4: Für mich gilt es an jedem Begutachtungstag Ihre Vermögenswerte zu schützen, damit Sie von Anfang an das ehalten, was bestellt wurde ohne Abstriche.
5: Wenn Sie nun denken, dass sich das alles gut anhört, aber dennoch mehr Sicherheit hätten, wie z. B. so ein Mängelprotokoll aussieht, dann sagen Sie es mir ganz einfach: Ich schicke Ihnen dann ein Mustergutachten zum Durchlesen und auch den Kommentar vom Bauherrn dazu. (Namen wurden geändert).
6: Wenn Sie mehr von mir wissen wollen: baugutachter.archi ist meine Webseite mit meinem beruflichen Lebenslauf, sowie eine intensive Darstellung meiner Architektentätigkeit.
7: An jedem Termin werde ich von meiner Frau begleitet. Sie notiert alle Hinweise für das Mängelprotokoll, so dass ich mich darauf konzentrieren kann, am Objekt nachzumessen und meinen Geräteeinsatz anzuwenden, um Mängel aufzuspüren. Das geschieht ohne Mehrkosten für Sie.

Ihre geschätzte Beauftragung:
Wenn Sie mich beauftragen wollen, bitte ich Sie, mir mein Angebot zu bestätigen per Rückmail.
Teilen Sie mir dabei bitte die Objektanschrift und Ihre Rechnungsanschrift mit.

Gerne möchte ich auch wissen, wann ungefähr der erste Begutachtungstermin stattfinden kann, damit ich mir Ihren Termin vormerken kann. Es reichen 2-3 Tage Vorlauf, um mir den nächsten Termin anzukündigen. Wenn es aber sehr eilt, verschiebe ich andere Termine und komme sofort.

Bitte senden Sie mir alle verfügbaren Unterlagen von Ihrem Haus zu, damit ich mich auf den ersten Termin vorbereiten kann, bzw. Sie im Vorfeld beraten kann, was es z. B. für energiesparende Neuerungen gibt und Ihnen mit meiner Architektenerfahrung sagen kann, was besser gemacht werden kann – ohne dass Sie gleich mehr investieren müssen…
Auch bitte ich Sie, mich in schriftlicher Form auf dem Laufenden zu halten bei Sonderwünschen oder Auftragsabänderungen.

Im Grunde habe ich Ihnen jetzt alles mitgeteilt.

Wenn Sie weiterlesen wollen, habe ich Ihnen einen Ablaufplan eingestellt, der erklärt, was man wann machen sollte. Es wird aber meist davon abgewichen, da nur der aktuelle Bautenstand vorgibt, was tatsächlich notwendig ist. Meist bittet Sie die Baufirma um Auskünfte, die Sie nicht geben können. Dann bin ich zur Stelle und trage dazu bei, dass alles nach Ihren Wünschen ablaufen wird.

Der 1./2. evtl. 3. Baustellentermin gilt der Einmessüberprüfung und der Kontrolle des Bodengutachtens:
Sind Risiken ausgeschlossen? Ganz wichtig dabei ist auch die Überprüfung des +/- 0,00 Punktes, der die Oberkante des Fertigfußbodens vom Erdgeschoß festlegt.
Aus den Plänen ist dieser Punkt in das Gelände vom Vermesser zu übertragen. Ideal wäre es, wenn der +/- 0,00 – Punkt mindestens 1Stufe über OK Gelände liegt (so kann kein Oberflächenwasser bei Starkregen in das Haus laufen).
Es passiert allzu schnell, dass hier sehr zu Ihrem Nachteil zu tief ausgehoben wird und anschließend dieser Mangel nur noch durch Geländetieferlegung und vorgelagerten Schutzsockeln behoben werden kann mit weiteren Folge-Risiken.
Weiter sind die Sicherheitsmaßnahmen zu überprüfen, die getroffen werden, um zu verhindern,dass das im Boden befindliche und gesundheitsgefährdende Radon-Gas über Fugen und Ritzen in Ihre Bodenplatte dringt (lesen Sie dazu auf meiner webseite nach: radon-beseitigen.de). Es geht weiter mit der Abdichtung gegen Feuchtigkeit, dem Drainageanschluß, dem Fundament-Erdungsband, den Ver-und Entsorgungsanschlüssen.

1./2./3. schriftlichen Mängelbericht erstellen und mit Fotos versehen innerhalb von 2 Werktagen zusenden.

Der 3./4. Baustellentermin (beim Kellerbau):
An diesen Terminen wird die außen am Keller klebende Abdichtung + Perimeterdämmung, der inzwischen verlegte Fundamenterder, alle Grundleitungen und die Wandstellungen im Keller überprüft. Auch die Lichtschächte werden begutachtet wegen der dichten Oberlichter. Kontrollmaße werden genommen und die Wandqualität der Innenseite der Betonaußenwände kontrolliert. Ist hier alles 100-prozentig dauerhaft dicht, dazu setze ich eine Messgeräte ein und lasse zur Sicherheit eine kritische Stelle öffnen und begleite den ordentlichen Wiederverschluß.

3./4. schriftlichen Mängelbericht erstellen und mit Fotos versehen innerhalb von 2 Werktagen zusenden.

Der 5./6. evtl. 7. Baustellentermin (nach Rohbauerstellung, vor dem Fenstereinbau und vor dem Innenputz):
Fensterleibungen glätten, Einbau der Hanno Fensterabdichtung, Dichte Verlegung der Wärmedämmung im Dach, Dichtigkeit der Dampfsperre, Maßkontrollen der Geschoßhöhen, Stichproben bei den Raummassen mit Planvergleich, lückenloses Mauerwerk innen und außen, Türöffnungsstellungen, Rolladenkästenposition mit eingelegter Dämmung, die Lage der sanitären Anschlüße, ebenso die Lage und Funktionsanforderung der Elektroversorgung und -bedienung, feststellbare Beschädigungen am Bauwerk, Sicherheit auf der Baustelle an den üblichen kritischen Stellen, Außenbereich abgesichert und in ordentlichem Zustand, Entgegennahme von Beschwerden, möglichst am Termin mit allen Beteiligten klären.
Zusätzlich werden Ihre Wunschüberprüfungen mitberücksichtigt.

5./6./7. schriftlichen Mängelbericht erstellen und mit Fotos versehen innerhalb von 2 Werktagen zusenden.

Der 8. Baustellentermin findet kurz vor dem Innenputz statt. Es werden alle Installationen auf richtiger Position und perfekter Isolierung kontrolliert, auch die dann inzwischen ausgeführte Dampfsperre bei den Dachschrägen auf perfekter Andichtung an das Bauwerk, sowie nochmals alle vorherigen Überprüfungen. Eingetretene Beschädigungen werden aufgenommen und protokolliert.
Zusätzlich werden Ihre Wunschüberprüfungen mitberücksichtigt. Gerne nehme ich diese Prüfung auch mit Ihnen gemeinsam vor, denn noch besteht die Gelegenheit, Änderungen vorzunehmen.

8. schriftlichen Mängelbericht erstellen und mit Fotos versehen innerhalb von 2 Werktagen zusenden.

In kurzem Zeitabstand folgt die nächste Prüfung:

Der 9. Baustellentermin findet kurz vor der Estricheinbringung statt: Die Dämmmaßnahmen im Wand-Sockelbereich der Fußbodenheizung, die Position der Zentalen der Fußbodenheizung, die Qualität des Innenputzes, Raummaße in Stichproben, Grobkontrolle der Fensterrahmen auf Beschädigungen, Sicherheitseinhaltungen auf der Baustelle speziell der Treppeneinbau. Dacheindeckung, Verblechungen auch am Kaminkopf, Gerüstzustand auf Sicherheit, Zustand der Außenanlagen auf Anschluß der Ver- und Entsorgungsleitungen und der allgemeinen Schuttbeseitigung und vieles mehr, wie zum Beispiel:

Spätestens jetzt sollten alle Planungswünsche für die Außenanlagengestaltung feststehen. Dazu berate ich Sie sehr gerne, denn es ist jetzt die Gelegenheit da, Strom- und Wasserleitungen für die spätere Gartenpflege festzulegen. Alle denkbaren Vorkehrungen sind jetzt idealerweise einfach zu realisieren, ohne später – nach der Bepflanzung – wieder erneut den Boden öffnen zu müssen.

Zusätzlich werden Ihre Wunschüberprüfungen mitberücksichtigt.

9. schriftlichen Mängelbericht erstellen und mit Fotos versehen innerhalb von 2 Werktagen zusenden.

Der letzte Termin ist die End- oder Schlußabnahme bzw. Bauübergabe. (Tagestermin)
Das ist der am längsten dauernde Termin mit großem bürokratischen Nacharbeitungsaufwand. An diesem Termin wird Bezug genommen auf alle vorher angefertigten Mängelprotokolle. In der dort jeweils enthaltenen Rubrik „finale Kontrolle“ wird Punkt für Punkt jetzt erneut abgehakt, ob alles erledigt wurde im Beisein des Bauträgers oder des Handwekers. Sollte festgestellt werden, dass etwas versäumt wurde zu ändern, oder es ist etwas beschädigt, wird eine letzte Frist zur Mangelbeseitigung ausgehandelt oder die Entschädigungshöhe festgelegt.

Alle vorher gemachten Überprüfungen werden jetzt noch einmal vorgenommen als Feinkontrolle. Dazu bringe ich Akkustrahler mit, um jeden Fehler, jede Beschädigung an Wand, Fensterrahmen, Glasflächen, Parkett Treppenstufen, Keramik- oder Holzbodenbeläge festzustellen. Jedes Fenster wird in speziellem Verfahren auf Zugdichtigkeit überprüft. Das Gleiche wird mit der Haustüre, speziell im Schwellenbereich vorgenommen.

Die Elektroinstallation mit der Zentrale im Keller wird begutachtet (ist der Überspannungsschutz eingebaut?), die Zählerstände werden abgelesen.
Die Sanitärinstallation wird auf Funktionalität getestet bei jedem Wasserauslaß, sowie der Wasserablauf auf Dichtigkeit.
Die Verfliesung wird überprüft, auch die Eckleisten auf Scharfkantigkeit, sowie das Vorhandensein aller Silikonfugen.

Damit nichts übersehen wird, gehe ich nach Checklisten vor, die zugleich als Mängelprotokolle alle gemeinsam final den aktuellen Hauszustand dokumentieren und für die Handwerker eine ideale Vorlage zur Mangelbeseitigung sind. Karten mit fortlaufender Nummer markieren an Ort und Stelle den Mangel und werden erst dann vom mir entfernt, wenn der Schaden Ihren Vorstellungen gemäß beseitigt wurde.

Zusätzlich wird die Funktionalität aller Einbauten kontrolliert, auf Wunsch auch dann, wenn es sich um Eigenleistungen handelt, die zum Termin überprüfbar sind.

Zusätzlich werden Ihre Wunschüberprüfungen mitberücksichtigt, z. B. die Außenanlagen, die Zaunstabilität, die Fertiggarage, evtl. Beschädigungen am Haus, an der Straße, beim Nachbargrundstück.

10. schriftlichen Mängelbericht erstellen und mit Fotos versehen innerhalb von 2 Werktagen zusenden.

Es mag sein, dass mancher Leser 10 Überprüfungstermine für absurd hält. Ich meine jedoch, dass es hier für mich gilt, die Vermögenswerte meines Bauherrn zu schützen. Konkret: Er soll das erhalten, was er bestellt hat. Und das in einwandfreier, unbeschädigter Qualität unter Einhaltung der geschuldeten fachmännischen Ausführung. Letztlich bestimmen Sie die Anzahl Prüftermine; ich werde also vor jedem Termin Sie fragen, ob ich kommen darf. Erst wenn Sie mich jedes mal neu beauftragen, komme ich Ihrer Aufforderung nach.

Herzliche Grüße
Ihr Baugutachterteam Ingrid und Thomas Verweyen.